부동산의 개념

부동산의 개념

 

우리 현대 사회에서
현대인들의 가장 큰 관심거리 중 하나라고 하면

단연 ,부동산을 떠올릴 수 있다.

토지가 작고 한정적인 우리나라에서는 특히 더욱 더
그 중요성과 관심이 높을 수 밖에 없는데

우리 생활에 가장 밀접해 있어 쉽다면 쉬울수도 있지만,

막상
이 부동산을 투자의 대상으로 보자면 ,
눈에 보이는 것처럼 그리 단순하지만은 않다.

부동산을 투자의 대상으로 여기든 아니든

현대인의 기본 교양으로라도  알아두면 좋은

부동산의 기본 개념에 대해서 하나씩 알아가 보도록 하겠다.

 

부동산은

일단 어떤 관점으로 보느냐에 따라서 달라질 수 있지만,

일반적으로 세가지 정도의 유형으로 나누어 볼 수 있다.

첫번째가 물리적 측면의 부동산이고

두번째는 경제적 측면의 부동산

세 번째가 법률적 측면의 부동산 .

이렇게  대표적인 세가지 유형의 개념을

각각 한번 살펴보도록 하자.

 

먼저,

첫번째 물리적 측면의 부동산은

말 그대로 눈으로 보이는 , 눈에 보이는 실체적 부동산을 의미하는데

물리적 측면의 부동산도 개발되기 전인 자연적 측면과 인공적 측면으로 구분한다.

자연적 측면은 예를 들어 부동산의 지질, 모양, 높낮이, 지형 등을 중요하게 보며,

인공적 측면은 부동산의 설계, 시공, 측량 등을 중요하게 본다.

 

두번째 경제적 측면의 부동산은

우리가 관심이 많은 부분이 바로 이러한 부동산의 경제적 측면인데,

부동산을 자산, 자본, 소비재, 생산요소  등으로 보는 것이다.

기업이라면 부동산을 자산이나 자본의 요소로 볼 수 있으며,

생산을 하기 위하여 필요한 생산요소로도 볼 수 있다.

개인이라면 개인이 소유한 주택은 실 주거용으로 사용되기도 하는 소비재로서의 역할과,

수익성을 낼 수도 있는 중요한 한 개인의 자산 중 큰 비중을 차지하게 되는 경제적 요소가 되는 측면이다.

또한, 경기동향을 보고자 할 때에도, 부동산의 동향을 살펴 유추하기도 한다.

 

세번째 법률적 측면의 부동산은

앞에서 나온 물리적, 경제적 측면의 부동산과는 달리 부동산을 거래 자체의 대상으로서 보기때문에,

그 거래에서 발생되는 법률관계에 초점을 맞춘 측면이다.

개인 간의 부동산 거래 시,  계약서 작성이나 혹 발생될 수 있는 사기를 다루고 있는 부분이

이 부동산의 법률적 측면인 것이다.
일반적으로 이 법률적 측면의 부동산의 개념이 가장 광범위한 개념이며,  먼저 이 법률적 측면의 개념을 이해를 하고 난 후에 물리적, 경제적 측면의 부동산의 개념을 추가하여 적용하는 것이 바람직하다.

이 법률적 측면의 부동산은
협의 개념의 부동산과 광의 개념의 부동산으로 나눌 수 있는데,

협의 개념의 부동산은 우리나라 민법 99조 1항에 다음과 같이 정의를 하고 있다.

- "토지와 그 정착물"

여기서 토지는 일정한 범위의 지면에 있는 정당한 토지 내에서 그 상하를 포함한다.

예를들어, B가 토지를 갖고 있는데, 그 토지의 상하를 포함하여서도 소유권의 대상이 된다는 것이다. 일조권, 조망권 등이 인정이 되는 이유이다.

다만, 그 상하에 대한 개념은 무제한은 아니며, 정당한 이익의 범위 내에서이나 그 정의는 명확하지 않지만 상황에 따라 이치에 맞게끔 일정한도까지만 인정하는 것이다.

또 지하수는 포함이 되나, 광물은 포함이 되지 않는다.

 

그다음 정착물에 대해 알아보자면

정착물은 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건으로 정의내리고 있으며,

별도의 소유권이전이 가능한 건축물(주택,상가)을 독립된 정착물이라고 하며, 

담장, 도로, 축대 등 소유권 등이 따로 거래되지 않고 포함되어 있는 정착물은 부합된 정착물로 토지의 거래시 같이 따라서 소유권이 이전이 되는 것이다.

 

광의 개념의 부동산

광의 개념의 부동산은 협의개념의 부동산에는 포함되지는 않지만, 준 (의제)부동산을 포함한 개념이다.

여기서 준(의제) 부동산이란  부동산은 아니지만 부동산으로 본다는 뜻이다.

동산이나 부동산과 유사하게 등기 등록등 공시제도를 갖춘 경우를 의미하며 자동차, 선박, 입목, 어업권, 광업권, 광업재단, 공장재단 등의 준 (의제)부동산이 포함된다.

 

 

그다음으로는
복합부동산에 대하여 알아보도록 하겠다.

복합 부동산은 토지와 그 위에 있는 정착물이 각각 거래를 할수 있는 독립된 객체이면서도 하나의 결합된 상태로 취급되어 부동산 활동의 대상이 되는 부동산을 의미한다.  그 예로, 토지와 건물을 하나의 대상으로 보아 평가 및 거래활동이 이루어지는 경우에 이 개념이 적용되는 것이다.

 

 * 그 외에 부동산과 관련 된 다양한 용어들

-Realty : 물리적 대상인 부동산을 강조. 자연물로서의 토지와 정착물의 의미.

-Estate : 재산권, 유산 등을 의미.( 주로 법률상이익을 의미하는 것이다.)

-Real Property : 소유권과 이로부터 파생되는 여러 가지 권리 및 이익을 나타낸다.

-Real estate : 부동산의 물리적 측면과 소유권으로부터 발생되는 모든 권리를 포함한다. 이 중 가장 일반적으로 사용되는 표현이다.

 

그 다음은
부동산과 동산의 법률상의 차이를 알아보도록 하려한다.
알다시피
부동산과 동산의 가장 큰 차이는 이동가능성에 있다. 하지만 이러한 기본적인 차이로 인해 다양한 법률상 차이가 발생하게 되므로 투자 시 유의해야 한다.

크게 6가지로
동산과 부동산의 법률상 차이를 알아보자.

1. 동산은 점유를 통해 공시하며, 부동산은 등기를 이용하여 공시한다. (여기서 공시는 소유권자가 누구인지 공적으로 보여주는 것을 의미한다.)

2. 동산은 앞에서 얘기한대로 등기부가 없다.그러므로 물건의 직접적인 인도로 인하여 권리변동의 효력이 발생하는데 비해 , 부동산은 등기부상 기재사항을 변동시킴으로 효력이 발생한다.

3. 동산은 선의취득(모르고 취득한) 제도를 인정하여 공신력을 인정하고 있지만, 우리나라 등기부는 형식적 심사주의를 채택하므로 등기부에 대한 공신력이 인정되지 않는다.

4. 부동산은 동산에 비하여 취득을 하는 시효기간이 더 길게 규정되어 있다.

5. 주인없는 물건인 무주물의 경우, 동산은 먼저 점유한 사람의 (예를들면 주운사람 ) 소유가 되지만, 부동산은 국가의 소유가 되는 것이 원칙이다.

6. 환매권(현재 매각한 권리를 다시 되살 수 있는 권리)에대한 규정은 동산의 경우 3년이내로 , 부동산우 5년 이내로 규정하고 있다.

부동산은 투자를 하기에 앞서,
이러한 다양한 측면의 부동산 개념과 차이를 꼭 알아두고 구분할 수 있어야 한다.